[问答题] 自然人张某在国外就读，为归国后居住的需要，2003年8月上旬委托其国内亲戚代为其选择合适楼盘，并签署了书面委托书。亲戚徐某持委托书于9月10日与本市XX花园楼盘开发商A房产公司签订了“预订协议书”。约定10月上旬签订正式“预售合同”。A房产公司在审查徐某的委托书时发现，张某对徐某的委托仅为选择楼盘，遂于9月20日根据委托书上载明的地址，催告张某对徐某签订的“预定协议书”予以追认。张某因国庆节前要回国，故末作书面答复。10月8日，张某亲往A房产公司，经观察对徐某预定的花园楼盘表示满意，并在A房产

(1)张某与A房产公司签订的商品房预售合同有效。因为法律规定，当事人以商品房预告身合同未办理登记手续为由请求确认无效的，不予支持。张某对A房产公司的催告未予以答复．所以未予以追认。因为法律规定，代理人无权代理的，相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。A房产公司与张某签订的预售合同属于“格式条款”。
(2)预售合同的约定中关于定金的比例过高。法律规定，定金高于合同总价20%的部分，法院不予支持。
(3)在本案中，张某准备行使的是先履行抗辩权。张某有权行使此项抗辩权。因为法律规定，先履行义务方有证据证明对方当事人将不能履行合同义务的，在其未履行合同义务或就履行提供担保前，先履行义务方可以暂时终止履行合同义务。
(4)在本案中，李某代张某向A房产公司支付24万元的行为属于由第三人履行合同义务，李某无权以白己的名义向A房产公司取回该钱款。因为法律规定，不论是由第三人履行的合同还是向第三人履行的合同，合同义务人不履行约定义务的，都是由合同权利人向合同义务人主张权利。
(5)人民法院有权受理张某的诉讼。因为法律规定，有有效的仲裁协议的，只能仲裁不能诉讼。而本案当事人在合同中没有就争议解决方法作出约定，所以法院可以受理该案。
(6)A房产公司有权要求法院判决减少其约定应承担的违约金数额。因为法律规定，在商品房买卖合同中，当事人以违约金约定过高要求减少的，应当以违约金超过损失30%为标准予以减少。本案约定的违约金为20万元，而造成的损失为12万元，违约金超过了损失30%。
(7)建筑工程承包人认为其对A房产公司的工程(包括已预售给张某的房屋)享有优先受偿权没有法律根据。因为法律规定，发包人未按照约定支付价款的，建筑工程承包人享有优先受偿权。但该权利虽然优先于抵押权和其他债权，却不能对抗已经交付全部或大部分房款的消费者。